Trong thời buổi hiện nay, lĩnh vực đầu tư nào cũng ẩn chứa nhiều rủi ro, đặc biệt là khi mua bán những sản phẩm có giá trị cao như bất động sản thì xác suất rủi ro lại càng cao. Một trong những rủi ro hay gặp nhất là vấn đề pháp lý.
Bài viết này sẽ chia sẻ cho bạn những kinh nghiệm để phòng tránh cũng như xử lý những rủi ro pháp lý khi mua bán bất động sản.
1. Không công chứng giấy tờ đặt cọc khi mua bán nhà đất
Nguyên nhân là người bán nhà đất vì lý do túng thiếu sẵn sàng treo biển bán và cùng lúc nhận tiền cọc mua nhà từ nhiều người, ai đến xem mua họ đều đặt cọc.
Nhiều trường hợp ngại đến văn phòng công chứng, sợ mất thêm tiền, chỉ dùng giấy viết tay để thỏa thuận đặt cọc, đến khi tranh chấp phát sinh hay bị “bùng” tiền thì không có tòa án nào giải quyết.
Cách xử lý: Để phòng tránh trường hợp này, bạn phải làm hợp đồng đặt cọc với bên bán, đồng thời ra công chứng để xác nhận giá trị hợp đồng.
2. Chủ đầu tư chưa được phép bán mà đã bán
Nhiều chủ đầu tư tìm nhiều cách khác nhau để “lách luật”, trong đó cách phổ biến nhất là: Dự án chưa xây xong phần móng, chưa được cấp phép xây dựng nhưng chủ đầu tư đã rao bán và nhận cọc của nhà đầu tư, với số tiền cọc từ 5-10% tổng giá trị bất động sản.
Chủ đầu tư không có khả năng triển khai dự án hay không nhận được giấy phép xây dựng thì khả năng đòi lại tiền cọc của nhà đầu tư không phải dễ. Thậm chí nếu nhà đầu tư mang ra tòa để kiện chủ đầu tư thì thông thường nhà đầu tư sẽ ở thế yếu hơn, khó đòi lại tiền.
Cách xử lý: Nhà đầu tư trước khi quyết định “xuống tiền” hãy tìm hiểu kỹ về dự án và chủ đầu tư, hãy đến xem dự án tận mắt để nắm được tiến độ xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư đưa ra những giấy tờ pháp lý chứng minh dự án đã được cấp phép. Nếu có sự lúng túng hoặc không chấp thuận yêu cầu từ chủ đầu tư thì nhà đầu tư nên xem xét và không nên lựa chọn dự án đó.
3. Bên bán yêu cầu nhiều điều kiện gây khó dễ cho người mua hoặc người mua không thể thực hiện được
Ví dụ: Kéo dài thời gian tạo điều kiện cho người mua làm thủ tục giấy tờ, sổ đỏ, phải trả hết tiền và sau 1-2 ngày mới chuyển các giấy tờ sổ đỏ, sổ hồng.
Cách xử lý: Đặc biệt tỉnh táo khi giao dịch mua bán nhà, khi thực hiện đặt cọc nên làm hợp đồng đặt cọc, công chứng, giao dịch tiền tại ngân hàng cho đảm bảo tính an toàn. Đừng ngại tốn chi phí nhưng đảm bảo giao dịch an toàn tối đa.
4. Gặp phải giấy tờ nhà đất giả mà không biết
Trường hợp 1: Bằng cách lợi dụng sự tin tưởng, thân thiết với chủ nhà, sau đó mượn giấy tờ nhà đất rồi làm giả, sau đó còn làm giả luôn các giấy tờ chứng minh để thực hiện giao dịch mua bán nhà.
Trong trường hợp này thì một là chủ nhà không biết, hai là chủ nhà thông đồng với người mua bán để lừa tiền khách mua.
Trường hợp 2: Chủ nhà cầm chính giấy tờ giả mà mình đang giữ để thực hiện giao dịch mua bán và họ cũng không hề biết. Giấy tờ thật được cầm cố ở một ngân hàng khác.
Đề phòng: Hiện chưa tìm ra giải pháp tối ưu trong trường hợp này, đây là vấn đề đang làm đau đầu những người làm công chứng viên, thực hiện công chứng các hợp đồng mua bán nhà, đất.
Theo cơ quan điều tra, có hai dạng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) giả phổ biến. Thứ nhất là sổ đỏ làm từ phôi thật do Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp cho các địa phương. Vì lý do nào đó, phôi thật bị đánh cắp và tuồn ra ngoài. Các đối tượng đã làm giả nội dung in trên đó như vị trí ô đất, con dấu, chữ ký của người có trách nhiệm… Dạng thứ hai là các đối tượng làm giả hoàn toàn cả phôi và nội dung in trên sổ đỏ.
Cơ quan Công an Thành phố Hà Nội cho biết, các địa phương hàng năm đều nhận phôi sổ đỏ do Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp và có nhiệm vụ quản lý số hiệu phôi. Địa phương nào cấp sổ đỏ thì ghi trong hồ sơ số phôi và số quyết định cấp. Đây là hai yếu tố quan trọng để biết sổ đỏ là thật hay giả. Chỉ cần so sánh hai số đó, nếu một hoặc cả hai đều không có trong hồ sơ lưu tại các địa phương là sổ đỏ giả, kể cả trường hợp sổ giả được in trên phôi thật.
5. Nhà được bán thuộc diện bị thế chấp tại ngân hàng
Dù nhà, đất đã được thế chấp tại ngân hàng nhưng chủ nhà vẫn muốn bán căn nhà này, dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý cho người mua khi thực hiện giao dịch này.
Đề phòng: Nên tìm hiểu thông tin tại ngân hàng, các sở xây dựng tại nơi nhà, đất được bán để kiểm tra xem nhà, đất có bị đem đi thế chấp không.
Đối với các dự án bất động sản, căn hộ chung cư nên tìm hiểu tại các ngân hàng có tham gia bảo lãnh cho dự án đó không?
6. Người mua nhà đã đặt cọc, nộp tiền mua nhà theo đúng tiến độ, nhưng sau đó, dự án này bị treo
Nhiều dự án treo hiện nay vẫn cứ tồn tại từ năm này qua năm khác, chủ đầu tư đã nhận tiền cọc, tiền mua nhà theo tiến độ với người mua, nhưng vì nhiều lý do như: chủ đầu tư không thể gom đủ số tiền huy động vốn từ người mua để thực hiện dự án hay là chủ đầu tư vì có hành vi vi phạm pháp luật, bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Do đó, không thể tiếp tục thực hiện dự án.
Đề phòng: Nên tìm hiểu chủ đầu tư các dự án bất động sản trước khi mua, tốt nhất nên chọn các chủ đầu tư uy tín trên thị trường bất động sản.
7. Đã mua nhà xong, hoàn thành nghĩa vụ trả tiền mua nhưng chưa nhận đủ giấy tờ nhà
Đây là trường hợp phổ biến và khiến người mua đau đầu nhất. Điều này gây khó khăn cho người mua, nhất là người vừa mua xong nhưng không đủ khả năng tài chính và muốn bán lại nhà.
Biện pháp: Nên có ràng buộc kỹ trong hợp đồng mua bán nhà về vấn đề này. Nên có điều khoản, người mua khi hoàn thành nghĩa vụ trả tiền, thực hiện hết các thủ tục pháp lý trong mua bán thì người bán ngay lập tức phải đưa đủ giấy tờ nhà cho người mua.
